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LA VALUACIÓN.

 

 

Resulta fácil imaginarse que la práctica de la valuación es tan antigua como el concepto de valor. Al efectuar el intercambio de objetos necesarios para una persona, por bienes sobrantes para otra, no se hacía más que valorar ambas, estableciendo una equivalencia en cantidades de unos y otros hasta llegar a un mutuo acuerdo.

 

En la época actual es necesario tener referencias del mercado, el cual no da valores, da precios y puede ser monopólico, oligopólico, monopsónico, oligopsónico, etc., por lo que es fundamental requerir los servicios de un valuador con experiencia y capacidad certificada.

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El contenido de un reporte de valúo debe sujetarse básicamente a los siguientes lineamientos:

 

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OBJETIVO DEL AVALÚO.

 

En todos los casos se entenderá que el Objeto del avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a menos que se indique otro. Para ello, se incluirán y desarrollarán sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación exigidos por la C.N.B. y V., a saber:  1) El Método Físico, Directo o también llamado Enfoque de Costos, 2) El de Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos y, 3) El comparativo o Enfoque de Mercado, como se definen a continuación. 

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Será necesario indicar el Propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación de crédito, Escrituración, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable, entre otros fines. 

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METODOLOGIA DE LA VALUACIÓN.

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*Método Físico o directo o Enfoque de Costos: 

​Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación 

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*Método de Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos: 

Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un periodo de tiempo o a perpetuidad. 

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*Método comparativo o Enfoque de Mercado: 

Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con el precio de oferta o de venta de bienes similares, comparables, ajustado por diversos factores de homologación. 

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DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS

 

 

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Valor de Reposición Nuevo:  VRN

Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos. 

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Valor Neto de Reposición :  VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación. 

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Fórmula  VNR = VRN x FEC

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Vida Útil Total:  VUT

Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica. 

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Edad Efectiva:  EE

Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica. 

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Estado de Conservación:  EC

Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física. 

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Porcentaje de Demérito:  %D

Es la pérdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación. 

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Fórmula  %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))

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Factor por edad y conservación:  FEC

Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación. 

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Fórmula  FEC = (1-(%D)

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Vida Útil Remanente:  VUR

Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección. 

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Fórmula  VUR = VUT x FEC

Tasa de Capitalización:  TC

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Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras 

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a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual. 

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b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa  de riesgo o de recuperación. 

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Valor Comercial: 

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Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación a un término razonable contados a partir de la fecha del avalúo, asumiendo una promoción suficiente y adecuada a su mercado. 

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